Giriş

Son yıllarda hızla yaygınlaşan ve özellikle de sunduğu uygun konaklama imkânları ile popülaritesi dünyanın her yerinde artmaya devam eden günlük ev kiralama servisi hizmetleri aslında sanılanın aksine sunduğu kolaylıklardan çok hukuki sorunları da beraberinde getirmekte. Özellikle tamamen regülasyonunun sağlanamadığı belirli bölgelerde oldukça sık hukuki problemler yaratan bu hizmetlerin dezavantajları ve risklerini de dikkate alıp daha doğru değerlendirmeler yapmak gerekiyor.

Yazar Notu:

Günlük ev kiralama hizmetleri çoğu zaman online aplikasyonlar yada web siteleri üzerinden kişilerin kendi evlerini kullanmadıkları dönemlerde günlük bir fiyat üzerinden tıpkı otel odaları gibi kiraya vermesi ile uygulama buluyor. İlk bakışta oldukça pratik ve akılcı bir uygulama olarak dikkat çekse de, bu şekilde beraberinde taşıdığı pek çok riski de kullanan kişinin göz ardı edebilmesine imkân sağlamakta ve mağduriyet yaratmakta. İşbu makale günlük oda ve ev kiralama hizmetlerinin otelcilik sektörü ve yatırımlarına etkileri ile bu hizmetlerin sunulması sırasında ortaya çıkan hukuki aksaklık ve sorunlara değinmektedir.

1) VERGİLENDİRME

Günlük ev yada oda kiralama hizmetlerini kullanan ve evlerini bu şekilde kiraya vererek gelir sağlayan kullanıcıların düşünmeleri gereken en önemli konulardan bir tanesi ise ulusal vergiler. Bu tarz uygulamalardan gelir sağlayan vatandaşlar için dikkat edilmesi gereken bir husus ev sahibi olarak edindikleri gelirin kira vergisi, gelir vergisi veya KDV gibi farklı vergilerin uygulanabileceği vergilendirilebilir gelir olarak değerlendirilmesi. Bir mali müşavir ile çalışılması vergi yükümlülüklerini belirlemek açısında önemli, çünkü her bir kişi için yükümlülükler farklılık göstermekte.

Bunun haricinde özel kira sözleşmelerine dayalı hükümler ve izinler de evi günlük kiralama konusunda kısıtlamalar getiriyor olabilir. Mülkün malikinin bu tarz günlük kiralama hizmetlerine izin verdiğinden emin olunmalıdır.

Ayrıca gayrimenkul üzerinde ipotek (veya herhangi bir borç biçimi) bulunuyorsa devren kiralama veya ev sahipliğine karşı herhangi bir kısıtlama olmadığından emin olunmalıdır ve olması halinde cezai şartlar söz konusu olabilmektedir. (airbnb.com)

2) TEMİZLİK VE HİJYEN

Son aylarda tüm dünyayı etkisi altına COVID-19 virüs salgınının da etkisiyle günlük ev ve oda kiralama hizmetlerini oldukça riskli hale getiren bir diğer faktör ise temizlik ve hijyen konusunda tamamen bir başka bireyin standartlarına kendinizi teslim ediyor olmanız risk açıkları oluşturmakta.

Pandemi sürecinde daha da öne çıkan, hatta belkide otelciliğin en önemli odak noktası haline gelen temizlik ve hijyen faktörü tabiikide günlük oda kiralama hizmetleriyle kıyaslanabilecek noktada değil. Profesyonel servis sağlayıcılar ile bu hizmeti gören ve riske yer bırakmayacak şekilde sağlık denetimleri kapsamında her gün sterilizasyon sağlayan oteller yanında bireylerin kendi evlerinde sunabileceği hijyen servisi oldukça sınırlı. Günlük oda yada ev kiralatan müşteri sağlık, güvenlik ve temizlik açısından kendisini tanımadığı bir kişinin standartlarına tabii kılmakta. Bu da beraberinde COVID-19 yayılması riskini ve sağlık sorunları ile karşılaşılması halinde, oda yada evin kiralandığı bireyden sağlık hizmetleri için harcanan tutarın rücu edilip edilemeyeceği tarzında hukuki ihtilaflara yol açabilmekte. Otellerdeki profesyonel temizlik şirketlerine nazaran evlerin temizlik ve hijyeni bireyler sağladığından, verilen hizmetin standart ve kalitesini ölçmek de mümkün olmuyor. Durum böyle olunca hem hijyen standardı açısından bir belirsizlik var oluyor hemde salgın hastalıklara yakalanma riski artıyor.

3) GÜVENLİK, CEZAİ ve HAKSIZ FİİL SORUMLULUĞU

Günlük ev kiralama hizmetlerinin belki de en önemli handikaplarından biri güvenlik açıkları ve sonucu yaşanan mağduriyetler karşısında otellerin sunduğu güvenceleri sunamıyor olmaları. Otellerin sunabildiği güvenlik, resepsiyon hizmetleri, kamera ve alarm sistemleri gibi pek çok tedbir tabiiki bir çok evde mevcut değil.

Bu durum ise hukuki açıdan daha da büyük sorunlara yol açabilmekte. Örneğin evde yaşanacak bir hırsızlık durumunda ev sahibinin bir güvenlik açığı yaratıp yaratmadığı çok önemli olsa da, bunun kanıtlanması her iki durumda da oldukça zor. Birçok evde alarm sistemleri dahi bulunmamakta ve bu durum günlük kiracı için ciddi bir güvenlik açığı oluşturmakta. Otellerde doğabilecek bu tarz mağduriyetlerin önüne ise kamera sistemleri ve güvenlik geçmekte. Otellerde istisnai olarak yaşanabilen hırsızlık vb. durumlarda ise zaten sigorta devreye girmekte ve pek çok durumda oteller kendi tedbirlerinin yetersiz kalması sonucu yaşanan mağduriyeti konaklayan müşterisi için tazmin etmekte. Özellikle Amerika gibi ülkelerin hukuk sisteminde otellerin sorumluluğu çok yüksek, müşteri ağırlamadan ötürü en üst düzey özen gösterme yükümlülükleri bulunmakta.

Günlük kiralanan ev yada odalarda yaşanabilecek yaralanma ya da haksız fiil oluşturabilecek acil durumlarda ise yine benzer şekilde sorunlar sıklıkla gündeme gelebilmekte. Otellerde bu durumların önüne geçmek için pek çok tedbir alınmış bulunmakta olduğundan zaten pek çok tehlikenin önüne geçilebilmekte, fakat bu tarz tehlike arz eden durumların yaşanması durumunda ise otellerin güvenlik tedbirleri ve sigortalar gündeme gelmekte ve oluşan yada oluşacak olan pek çok mağduriyetin önüne geçebilmekte. Bahsettiğimiz üzere oteller yasalar gereği pek çok ülkede en üst düzey sorumluluk ve özen yükümlülüğü altında olduklarından, güvenlik önlemlerine ve kullanışlı mekanlar yaratmaya da bu oranda önem vermekteler. Dolayısıyla yaşanabilecek pek çok mağduriyetin önüne geçerken, bu tarz mağduriyetlerin yaşanması durumunda ise tazminat sorumlulukları gündeme geldiğinden müşterilerinin zararını ödemekle en azından ekonomik açıdan mağduriyetleri tazmin etmekteler.

Evlerde ise misafirlerin güvenliği açısından tehlike oluşturabilecek eşyalar, açıkta bulunan kablolar, yeterli güvenliği bulunmayan merdiven ve tırabzanlar ve benzeri pek çok risk unsuru ev sahibi açısından yeterli güvenliği sağlayamadığına ilişkin haksız fiil sorumluluğu gündeme getirirken konaklayan kişi için ise hem sağlık problemleri doğurabilmekte hem de böyle muhtemel bir durumda masrafları ev sahibine rücu edip edemeyeceği konusunda hukuki problemler doğurmaktadır.

Oysaki otellerde bu tarz durumlar zaten engellenmekte, fakat nadir olarak meydana gelmesi durumunda ise otele rücu açısından konaklayan kişi hukuki problem yaşamamaktadır.

Haksız fiil oluşturabilecek tehlikeli unsurlar ve mekânların yanı sıra, kiralanan evlerde yangın riskine karşı sigorta ve yangın söndürme cihazları bulunmaması halinde ciddi kayıplar meydana gelebileceğinden bu tarz evlerde kalacak kişilerin bu riskleri göz önünde bulundurması gerekmektedir.

Günlük ev kiralama hizmetlerinde belki de en çok sorun oluşturan durum herhangi bir sorun ortaya çıktığında çoğu kez iletişim numarasının yetersiz kalışı. Üstelik evde tamirat gerektiren ya da belirtildiği gibi olmayan bir durumun varlığı halinde ücret iadesi gibi konularda sıkıntılar yaşanabilmekte.

4) ÖZEL HAYATIN GİZLİLİĞİ

Hukuki açıdan günlük ev kiralama hizmetlerinde sorun yaratan bir diğer konu ise mahremiyete ve özel hayata saygı konusu. Evde bulunan gözetim cihazları ile yapılan kayıtlar pek çok noktada şikayetlere sebep olsa dahi, hukuki açıdan burası bir başkasının evi olduğundan ve sadece günlük olarak kiraya verildiğinden bu görüntülere sonradan ulaşılması yada silinmesinin talep edilmesi hukuki açıdan tam da regülasyon bulunmadığından özel hayatın gizliliği konusunda problemler doğurmaktadır.

Bir diğer regüle edilmeyen ve dolayısıyla müşterisi için ciddi riskler yaratabilecek konu ise sigortalar ve garantiler.  Günlük ev kiralama platformları ev sahibi garantisi ve koruma sigortası adı altında temel sigorta teminatları sağlasalar dahi bu teminatlar mal sahibi sigortası, kiralayan sigortası veya yeterli sorumluluk sigortası yerine geçmemektedir. Evde müşterinin oluşturduğu bir zarar doğarsa, kötü kullanım kaynaklı olup olmadığını kaynaklamak oldukça zor olacaktır çünkü müşteri eve girmeden önceki durumu meçhuldür. Ayrıca ürünün yada mülkün bir kısmının zaten hasarlı olduğu ve hasarın artırıldığı durumlarda ise, herhangi bir depozito olmadığı hallerde bunun karşılanması için müşteriye dava açılması gerekebilir ve bunlar uzun ve çoğunlukla yorucu ve hatta garantisi olmayan hukuki süreçler doğurmaktadır.

Sorumlulukların baştan doğru belirlenmediği pek çok ilişkide hasarın karşılanması konuları hukuki ihtilaflara yol açmaktadır. Bu konu en çok da uzun süreli yani birkaç günü geçen kiralamalarda söz konusu olabilmektedir.

Ayrıca, günlük ev kiralama hizmeti sunan şirketler, otel personelinden farklı olarak ev sahiplerinin davranışları üzerinde hiçbir kontrolü olmadığını ve her türlü sorumluluğu reddettiğini açıkça belirtmekte ve bu sayede tüm riski müşteri üzerinde bırakmaktadırlar.

Günlük ev kiralama hizmetlerinin legal regülasyonu tam anlamıyla yapılamadığından ve genellikle taraflar arasındaki ilişki sadece işlem gerçekleştirilirken “kabul ediyorum” şeklinde işaretlenen ve genel anlamda şirketi koruyucu genel işlem koşulları tarzındaki sözleşme hükümlerine tabii olduğundan, olası bir ihtilaf halinde de hukuki sorunlar sıklıkla ortaya çıkmaktadır. Denetleme ve regülasyonun tam anlamıyla sağlanamadığı günlük oda yada ev kiralama hizmetlerinde bahsettiğimiz gibi pek çok farklı alanda kişinin kendisini tanımadığı bir ev sahibine ve onun standartlarına emanet etmesine dayalı riskler mevcut. Bu sistemde ise stabilitenin yerini risklerin alması oldukça normal bir sonuç. Oda yada ev kiralama hizmeti sunan şirketlerin regülasyonu ve garanti yükümlülüklerini geliştirmesiyle önüne geçilebilecek olan durumlar olsa da, bireylerin şahsına emanet edilen sistemin yakın gelecekte bu denli gelişmesi olası görünmemekte.

OTEL YATIRIMLARINA ETKİLERİ

Günlük ev ve oda kiralama hizmeti sunan platformların otelcilik sektörüne etkileri ise görülenin ötesinde bir ciddiyete sahip. Pek çok yabancı yatırımcının da bulunduğu otel sektörünün günlük ev kiralama platformlarının artması ile finansal güçlüğe düşmesi muhtemel. Ama bunun bir sonucu da ülkeler genelinde hem yabancı hemde yerel otel yatırımcısının sektörden çıkması, geri çekilmesi olacaktır. Turizm ve otelcilik sektörüne harcanan yatırımlar karşılık bulmazsa, bu yatırımcı da alternatif kanallara yönelecek ve sektörün küçülmesi kaçınılmaz olacaktır. Otelcilik yatırımlarının çekilmesi ise hem ülke turizmini etkileyecek hemde otelcilik sektörünün istihdam sağladığı büyük bir kesim için stabiliteyi ortadan kaldıracaktır. Durum böyle olunca özellikle kaliteli turist çekmek isteyen ve turizmin ülke ekonomisinde büyük rol oynadığı ülkelerde otelcilik sektörünün etkilenmesi, tüm ülke ekonomisi açısından olumsuz sonuçlar doğuracak ve turizm gelirleri düşüş gösterecektir. Otel yatırımcısının başka sektörlere kayması ise nitelikli iş gücü sorununu beraberinde getirebilecek, sektörde sağlanan kalitenin düşmesine neden olabilecektir.

Sonuç:

İşbu makalede değinilen konular ve örnekler başta olmak üzere pek çok hukuki problemi beraberinde getiren günlük ev kiralama hizmetleri, her ne kadar otellere nazaran uygun fiyatları nedeniyle tercih ediliyor olsalar dahi, risklerin bu hizmetlerde nispeten yüksek olduğu ve aslında bu hizmetlere kıyasla otellerin pek çok hukuki güvenceyi beraberinde getirdiği, seçim yaparken unutulmaması gereken elzem bir konudur.

 

DESTEK VEREN;

AV. YİĞİT YILDIZ

Ege ÖZYEGİN